Cẩn trọng trước những rủi ro từ hợp đồng ủy quyền

Từ giữa năm 2017 đến nay, cơn sốt đất ảo đẩy giá đất tăng chóng mặt kéo theo nhiều vấn đề phát sinh. Việc mua bán, giao dịch bất động sản ngày càng nóng hổi và phổ biến hơn bao giờ hết. Người người làm bất động sản, nhà nhà đầu tư kinh doanh mua bán đất. Để việc giao dịch mua bán nhà, đất được diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, các bên liên quan thường thực hiện các hợp đồng ủy quyền tài sản bất động sản. Vậy, rủi ro và những vấn đề phát sinh đằng sau các hợp đồng ủy quyền này ra sao?

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Lê Trần Vân Anh, Văn phòng Luật sư Quang Tâm (TP.Thủ Dầu Một) cho biết: Với thực tế thực hiện công tác tư vấn pháp luật tại văn phòng luật sư chúng tôi, khách hàng thường hỏi tư vấn về hợp đồng ủy quyền trong lĩnh vực nhà đất. Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam, hoặc để trốn thuế khi mua bán nhà, đất, từ đó các bên tạo ra những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán bất động sản, thường xảy ra nhiều rủi ro, phiền toái cho cả bên bán lẫn bên mua.

Thứ nhất, do là hợp đồng ủy quyền này vì lý do nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Tòa án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS). Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia trước đây.

Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền.

Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?

Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án… các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Do tài sản chưa được thực hiện đúng về hình thức (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng), chưa đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.

Vì vậy, để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các bên cần cân nhắc kỹ các hình thức thực hiện giao dịch, tránh việc giao dịch đường vòng, tránh né một chút lợi trước mắt mà các bên phải chịu rủi ro, rắc rối về sau.

TÂM TRANG