Mới đây, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại hội nghị, các đại biểu và doanh nghiệp quan tâm, góp ý những vướng mắc trong pháp lý nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân.
Nhiều doanh nghiệp góp ý tháo gỡ khó khăn về thủ tục, tạo điều kiện cho người lao động mua nhà ở xã hội. Trong ảnh: Một góc khu nhà ở xã hội Định Hòa, TP.Thủ Dầu Một
Nên áp dụng chính sách giá trần
Góp ý về Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng BCons, nêu Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (Điều 43: Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại) đã bỏ yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Việc tạo quỹ đất NƠXH được chuyển hoàn toàn sang cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch (Khoản 6 Điều 7) hoặc UBND tỉnh (Khoản 1 Điều 80) phải bố trí quỹ đất dành cho phát triển NƠXH. Theo ông Trần Thu Tâm, Giám đốc khối đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng BCons, việc sửa đổi này đã tháo gỡ được vướng mắc lâu nay về việc phải bố trí quỹ đất 20% cho NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, khi không bố trí được trong dự án, hoán đổi đất ở vị trí khác phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ. Theo dự thảo, nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ phải đóng đủ tiền sử dụng đất, UBND tỉnh có trách nhiệm trích tiền sử dụng đất đó để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ đầu tư hạ tầng… cho quỹ đất NƠXH.
“Có thể thấy Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều quy định rõ ràng hơn để giảm thiểu thủ tục. Ngoài các ưu đãi nhằm giảm giá thành NƠXH, đã chú trọng cải thiện lợi nhuận của chủ đầu tư thông qua việc tách biệt phần NƠXH và phần kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH. Giá NƠXH vẫn theo nguyên tắc chỉ có lợi nhuận định mức 10% nhưng nhà đầu tư có thể có lợi nhuận toàn dự án cao hơn khi khai thác phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại của dự án. Tỷ lệ diện tích đất hoặc diện tích sàn dịch vụ, thương mại được dành để ưu đãi chủ đầu tư chưa được quy định, có nhiều khả năng là không đạt mức 20% như quy định hiện hành. Cần có quy định cụ thể hơn cho những trường hợp này để bảo đảm hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư”, ông Trần Thu Tâm nói. Ông Trần Thu Tâm kiến nghị, thay vì áp dụng lợi nhuận định mức để khống chế giá thành NƠXH, Nhà nước nên áp dụng chính sách giá trần. Nhà đầu tư tự tính toán, cân nhắc chi phí cùng các ưu đãi được nhận, tự xác định giá đầu ra thấp hơn so với giá trần, nếu có hiệu quả thì sẽ đăng ký thực hiện dự án.
Góp ý về hồ sơ xác nhận đối tượng và điều kiện được mua NƠXH của người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, ông Phan Cao Phúc, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Bình Dương, cho biết theo Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16-8- 2021 của Bộ Xây dựng, Mẫu 03 yêu cầu doanh nghiệp sử dụng lao động phải xác nhận người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH. Nhưng trên thực tế, doanh nghiệp không đủ chức năng, thẩm quyền cũng như không thể nắm được thông tin về nhà ở của người lao động. Do đó, rất nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài từ chối xác nhận, chỉ đồng ý xác nhận người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp và không đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên tại doanh nghiệp đó bằng một văn bản riêng, tách rời khỏi Mẫu 03. Việc xác nhận của doanh nghiệp không đúng theo biểu mẫu dẫn tới khách hàng không đủ điều kiện để tiếp cận NƠXH. Nhằm tạo điều kiện cho người lao động, ông Phan Cao Phúc kiến nghị nên bỏ nội dung xác nhận của doanh nghiệp tại Mẫu 03; đồng thời mở rộng quy định về việc xác nhận người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
Đặt cọc không vượt quá 5%
Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, các đại biểu, doanh nghiệp quan tâm nhất đến bất động sản hình thành trong tương lai và điều kiện được huy động vốn đối với dự án nhà ở thương mại vốn tư nhân.
Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất đống sản (sửa đổi), một điểm siết chặt hơn so với luật cũ là quy định đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chỉ được thu khi có đủ điều kiện huy động vốn (Khoản 7 Điều 24 Dự thảo 4). Theo ông Trần Thu Tâm, khoản này sẽ gây khó khăn hơn cho chủ đầu tư. Vì khi đủ điều kiện huy động vốn, chủ đầu tư sẽ làm hợp đồng mua bán và có thể thu đến 30% theo Điều 26 của dự thảo. Việc nhận đặt cọc trước nay không có quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và các chủ đầu tư vẫn vận dụng Luật Dân sự để đáp ứng nhu cầu bảo đảm quyền mua của khách hàng.
Tại Điểm d, Khoản 4, Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh…”. Theo thạc sĩ Nguyễn Thị Hoàng Yến, trường Đại học Thủ Dầu Một, quy định này không đúng với bản chất của đặt cọc. “Đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự). Theo đó, khi dự án đang trong giai đoạn hoàn tất các yêu cầu pháp lý về mở bán, chủ đầu tư dự án có thể nhận cọc của khách hàng để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nghĩa là tại thời điểm giao kết đặt cọc, dự án nhà ở chưa đủ điều kiện mở bán. Nếu dự án đã đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư sẽ giao kết hợp đồng mua bán với khách hàng, không cần đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng mua bán”, thạc sĩ Nguyễn Thị Hoàng Yến nói.
PHƯƠNG LÊ
Xem thêm bình luận