Kim Oanh và những “quả tù mù” trong kinh doanh bất động sản - Bài 1

 Bài 1: Nhiều vi phạm tại các dự án khu dân cư

Thời gian qua, Công ty Cổ phần Dịch vụ - Thương mại và Xây dựng Địa ốc Kim Oanh (sau đây gọi là Công ty Kim Oanh) đã thực hiện nhiều dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, theo các cơ quan chức năng của tỉnh, không ít dự án khi chưa đủ thủ tục hồ sơ pháp lý, Công ty Kim Oanh đã thực hiện bán đất theo dạng phân lô cho khách hàng. Do vậy, nhiều người mua đất của công ty này sau thời gian dài vẫn chưa thể nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là chưa kể không ít người đã bỏ tiền mua đất nền trên phần diện tích đất công mà không hề hay biết. Hậu quả là khách hàng mua đất tại diện tích đất công rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”!

Khu đất công hơn 7.500m2 nằm trong dự án KDC Mỹ Phước 4, khu B đã có 2 hộ dân xây dựng nhà ở

 “Bán lúa non” tại dự án Cầu Đò

Hết lần này đến lần khác, người mua đất tại dự án khu dân cư (KDC) Cầu Đò (xã An Điền, TX.Bến Cát) chỉ nhận được “cái hẹn” của chủ đầu tư về việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi tiền mua đất đã trao cho chủ đầu tư từ lâu.

Dự án KDC Cầu Đò do Công ty Cổ phần Đầu tư Thuận Lợi - một thành viên của Công ty Kim Oanh làm chủ đầu tư hiện bị cơ quan chức năng tạm dừng để buộc công ty này thực hiện việc lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thực hiện thỏa thuận với địa phương để thống nhất đối với phần diện tích chồng lấn ranh quy hoạch giữa KDC Cầu Đò và dự án nạo vét sông Thị Tính. Mặc dù dự án chưa đầy đủ tính pháp lý, nhưng trước đó Công ty Cổ phần Đầu tư Thuận Lợi đã rầm rộ mời chào bán đất nền để thu tiền từ khách hàng. Đây có thể coi là một hình thức “bán lúa non” để huy động vốn khi dự án chưa đủ các điều kiện pháp lý của công ty này.

Cụ thể, ngày 25-2-2020, Công ty Thuận Lợi đã có văn bản gia hạn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng đã mua đất tại dự án KDC Cầu Đò. Theo đó, công ty xin gia hạn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến quý I-2021 đối với những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán với công ty. Điều này cho thấy, dù chưa đầy đủ tính pháp lý trong quá trình thực hiện dự án KDC Cầu Đò, Công ty Đầu tư Thuận Lợi đã bán đất nền cho khách hàng.

Xây dựng khi chưa được cấp phép

Ngoài dự án KDC Cầu Đò, thời gian qua Công ty Đầu tư Thuận Lợi bị tố cáo về hành vi bán đất công, đất không có cơ sở pháp lý, có dấu hiệu lừa đảo khách hàng. Cụ thể tại dự án KDC Mỹ Phước 4, khu B, phường Mỹ Phước, TX.Bến Cát với quy mô 40,4 ha, đoàn thanh tra của Bộ Tư pháp hiện đã vào cuộc thanh tra từ tháng 5-2019.

KDC Mỹ Phước 4, khu B sau nhiều lần điều chỉnh dự án và dù đã được UBND TX.Bến Cát ban hành Quyết định số 2815/QĐ-UBND ngày 13-12-2016 về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng đến nay UBND tỉnh vẫn chưa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, chưa thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của dự án. Mặc dù vậy, theo ghi nhận của phóng viên, tính đến tháng 7-2019, dự án này đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cơ bản hoàn chỉnh và đã có 61 công trình nhà ở đã được xây dựng không phép. Trong đó, 59 công trình đã hoàn thành xây dựng với tổng diện tích xây dựng gần 4.000m2 thuộc phần đất ngoài khu đất công. Như vậy, các hạng mục công trình được đầu tư tại dự án này chưa phù hợp với quy định của Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ.

Bán cả đất công

Đặc biệt, đáng lo ngại hơn là về phần khu đất công tại dự án này. Theo đồ án quy hoạch của KDC Mỹ Phước 4, khu B đã được duyệt, phần đất công ích do UBND phường Mỹ Phước quản lý với diện tích 7.551,1m2 (thuộc thửa đất số 1441, tờ bản đồ số 59, phường Mỹ Phước) nằm trong phạm vi quy hoạch của dự án KDC Mỹ Phước 4, khu B. Phần khu đất công ích này chủ đầu tư chưa được UBND tỉnh thu hồi đất, giao đất theo quy định, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Đồng thời, phần diện tích này đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ010594 ngày 19-7-2019 cho UBND phường Mỹ Phước.

Tại thời điểm tháng 7-2019, trên phần diện tích đất công này, chủ đầu tư là Công ty Đầu tư Thuận Lợi đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên 95%. Đồng thời, chủ đầu tư đã phân thành 38 thửa đất (trong đó có 19 ô đất thuộc 100% diện tích đất công và 19 ô thuộc một phần đất công ích). Ngoài ra, chủ đầu tư đã cho xây dựng 2 công trình với tổng diện tích xây dựng là 150m2 tại lô A17 (ô số 48 và 29), được bán cho hộ ông Huỳnh Đức A. và bà Trần Thị X. Mức độ hoàn thiện của 2 công trình trên đạt 70%. Trên thực tế, các công trình đã được bắt đầu xây dựng từ tháng 5-2019.

Như vậy, Công ty Đầu tư Thuận Lợi và khách hàng là ông Huỳnh Đức A.; bà Trần Thị X. đã có giao dịch chuyển nhượng, khách hàng thanh toán tiền đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư đã thực hiện giao đất cho khách hàng (trong đó, có xác định tọa độ ranh mốc các lô đất thuộc dự án) là vi phạm Điều 12 của Luật Đất đai năm 2013 và không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ. Đồng thời, việc chủ đầu tư thực hiện thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai đối với khách hàng là trái với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Xét về mặt pháp lý của đối tượng mà các bên hướng đến trong các thỏa thuận giao dịch bất động sản tại phần đất công ích là chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản. Mục đích và nội dung của các giao dịch này vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, các thỏa thuận, giao dịch bất động sản trên phần diện tích công ích giữa chủ đầu tư là Công ty Đầu tư Thuận Lợi với khách hàng thông qua hình thức hợp đồng nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai, hình thức hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản là không đúng với quy định của pháp luật.

Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, vội triển khai hạ tầng, công khai rao bán nhằm huy động vốn - đó là điều được lặp đi lặp lại trong nhiều dự án bất động sản do Kim Oanh làm chủ đầu tư. Phải chăng đây là kiểu làm ăn “chụp giựt”, đặt nặng lợi ích của doanh nghiệp mà xem nhẹ quyền lợi khách hàng?!

Được biết, hiện Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đang vào cuộc điều tra những sai phạm tại dự án KDC Mỹ Phước 4. Báo Bình Dương sẽ tiếp tục thông tin về những nội dung liên quan đến dự án này. (còn tiếp)

NHÓM P.V