Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. Nghị định trên có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014.
Trong nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: Thửa đất trống là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thu nhập ròng là thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ), giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Phương pháp (PP) định giá đất (ĐGĐ) như sau: PP so sánh trực tiếp là PP ĐGĐ thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền SDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền SDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. PP chiết trừ là PP ĐGĐ đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (BĐS - bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). PP thu nhập là PP ĐGĐ tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm ĐGĐ của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. PP thặng dư là PP ĐGĐ đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. PP hệ số điều chỉnh giá đất là PP ĐGĐ bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Điều kiện áp dụng PP ĐGĐ như sau: PP so sánh trực tiếp được áp dụng để ĐGĐ khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền SDĐ; PP chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền SDĐ; PP thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc SDĐ; PP thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích SDĐ khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; PP hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để ĐGĐ cho các trường hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
THẢO VY
Xem thêm bình luận