Sẽ có sự phân khúc thị trường theo hướng nhỏ và rẻ

Đó là nhận định của giới chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản (BĐS) về tình hình diễn biến của thị trường cũng như cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này trong năm 2012. Cơ sở mà các chuyên gia đưa ra dựa vào các chính sách vĩ mô của Chính phủ, trong đó có các chính sách về cho vay và lãi suất với BĐS mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố mới đây. Với các nhà đầu tư BĐS tại Bình Dương, một thị trường đang nổi, sẽ tìm thấy cơ hội nào để đầu tư trong tình hình mới này?

BĐS vẫn là phi sản xuất

Trái ngược với những mong đợi về sự thay đổi cách nhìn nhận về BĐS khi một số chuyên gia cho rằng nên coi BĐS là một loại hình sản xuất thì trong chính sách điều hành lãi suất mà NHNN công bố mới đây về lĩnh vực này vẫn xem BĐS là một loại hình phi sản xuất. Theo đó, trong năm 2012, NHNN tiếp tục điều hành chính sách theo hướng bảo đảm các mục tiêu của Chính phủ và Quốc hội đề ra là ổn định kinh tế vĩ mô, chú trọng kiểm soát lạm phát nên sẽ chặt chẽ, thận trọng và linh hoạt trong việc điều hành chính sách tiền tệ; ưu tiên nông nghiệp, sản xuất. NHNN sẽ kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 15 - 17%; đồng thời, sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng và nâng cao hiệu quả tín dụng theo hướng tập trung vốn cho sản xuất - kinh doanh, khu vực nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu... Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất và lĩnh vực không khuyến khích, trong đó có đầu tư kinh doanh BĐS.

 Thị trường những căn hộ nhỏ và rẻ dự báo sẽ sôi động trong năm 2012

Cũng theo NHNN, dư nợ BĐS đến hết năm 2011 là 199,9 ngàn tỷ đồng; nợ xấu BĐS 3,52% cao hơn 3% so với tổng dư nợ nền kinh tế. Vì vậy, NHNN sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, trong đó chủ yếu tập trung vào kiểm soát cho vay đầu tư BĐS để thị trường BĐS phục vụ nhu cầu thực chất của người dân. Tuy nhiên, NHNN cũng mở ra một tia hy vọng cho các nhà đầu tư BĐS khi yêu cầu các tổ chức tín dụng vẫn được loại trừ một số nhu cầu vốn phục vụ nhu cầu thiết yếu như xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp... Xây dựng nhà ở cho thuê, sửa chữa nhà và mua nhà để ở...

Cơ hội cho BĐS nhỏ và rẻ

Theo các chuyên gia, vấn đề của BĐS hiện nay là ở tính thanh khoản. Cho vay lớn nhưng thanh khoản lớn thì thị trường BĐS sẽ không thể đóng băng. Tuy nhiên, với chính sách lãi suất cho BĐS năm 2012 mà NHNN công bố, thì tín dụng sẽ không chảy vào BĐS một cách chung chung mà sẽ có sự phân khúc hợp lý. Do đó, bài toán thanh khoản cho thị trường BĐS sẽ được giải ở những phân khúc mà theo tinh thần của chính sách lãi suất đã nêu rõ: Xây dựng nhà để bán, cho thuê; cho người thu nhập thấp; xây dựng nhà ở cho thuê, sửa chữa nhà và mua nhà để ở... Những phân khúc này sẽ được các ngân hàng tính toán cho vay và tính thanh khoản của nó sẽ được giải quyết, thị trường phân khúc này sẽ sôi động trở lại mà không bị đóng băng; BĐS sẽ về với giá trị thật. Đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư khi chuyển sang các phân khúc BĐS mà các ngân hàng sẽ tiến hành xem xét cho vay đối với nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty BĐS  Đất Lành, tại Việt Nam, đa số các căn hộ có giá từ 1 - 3 tỷ đồng, rất ít căn dưới 1 tỷ đồng và không có căn dưới 500 triệu đồng trong khi GDP đầu người của Việt Nam chỉ vào khoảng 1.000 USD/năm. Do đó, để đáp ứng được nhu cầu của người dân thì BĐS phải trở về với giá trị thực, đáp ứng được khả năng chi trả của người dân. Vì vậy, xu hướng đầu tư trong năm 2012 sẽ là phân khúc thị trường BĐS nhỏ và rẻ.

Tại Bình Dương, một thị trường BĐS mới nổi, với đông đảo người nhập cư, khi có sự phân khúc này, sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư phát triển các dự án nhỏ và rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp... vốn đang được khuyến khích đầu tư và dòng vốn tín dụng đã được NHNN chỉ đạo hướng đến để giải quyết vấn đề thanh khoản. Ông Nguyễn Văn Tài, một chủ đầu tư các căn hộ cho người thu nhập thấp tại Dĩ An, cho biết năm ngoái ông đã tìm thấy cơ hội ở phân khúc BĐS nhỏ và rẻ khi tìm mua các nền đất mà người dân vay vốn ngân hàng đầu tư chờ giá lên nay buộc phải bán đi trả nợ ngân hàng khi lãi suất tăng cao để xây dựng các căn hộ 1 trệt, 1 lầu đáp ứng nhu cầu về nhà ở, cũng như khả năng chi trả của người mua. Với diễn biến tình hình của thị trường BĐS năm nay, đặc biệt là chính sách cho vay và lãi suất đối với phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, ông Tài có thể vay vốn để mở rộng hoạt động đầu tư. “Hiện các nền đất mà người dân mua găm chờ lên giá tại Dĩ An hay Thuận An còn nhiều, nếu được vay vốn chúng tôi sẽ tìm thấy nhiều cơ hội đầu tư thêm vì khi người có nhu cầu nhà ở được vay vốn để mua nhà thì nhà đầu tư cũng sẽ bán được các căn hộ nhỏ, rẻ đã đầu tư xây dựng...”, ông Tài cho biết.

Không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm thấy cơ hội mà việc phân khúc thị trường BĐS theo hướng nhỏ và rẻ, nhà cho người thu nhập thấp... các nhà đầu tư BĐS lớn tại Bình Dương cũng có thể tìm thấy những cơ hội cho riêng mình khi chuyển hướng đầu tư sang các dự án nhà ở chung cư dành cho người thu nhập thấp hay những dự án BĐS phù hợp với khả năng chi trả của người dân, thay vì các dự án căn hộ cao cấp có giá hàng tỷ đồng. Và, một điều chắc chắn rằng, khi thanh khoản cho phân khúc BĐS nhỏ và rẻ được giải quyết, thị trường sẽ sôi động, nhà đầu tư tìm thấy cơ hội đầu tư, còn người dân thì có cơ hội để mua những căn nhà theo đúng nhu cầu và khả năng chi trả của mình.

THÀNH SƠN

Theo các chuyên gia, hiện vẫn tồn tại tình trạng có nhiều nhà, nhiều chung cư nhưng không có người mua - trái ngược với sức cầu đang rất lớn. Rõ ràng vấn đề trọng tâm là ở chính sách hợp lý về các loại hình sản phẩm nhà, đất. Phân khúc quan trọng nhất, nhiều nhu cầu nhất hiện nay là nhà thu nhập trung bình thì lại không phát triển, trong khi cao cấp thì nhan nhản nhưng ngoài tầm với của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu thực. Với gánh nặng về lãi suất và sự chỉ đạo tín dụng cho khu vực nhà ở thu nhập thấp, thị trường sẽ phân khúc mạnh mẽ theo hướng này.